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被拆迁人对补偿安置房有优先权
发布时间:2013/8/22 10:14:04 阅读 来源:银川市律师协会 收藏

  2009年12月24日下午,高通律师所的代理律师接到最高法院民一庭的通知,领取和签收了2009年初代理的一个民事再审案件的判决书。这是一个普通的合作开发房地产合同纠纷案,诉争的标的也不大,但却在六年内经过了从基层法院到最高法院的全部四级法院的审理,是一个值得法律学术界和律师同行们关注和研究的一个典型案例。现将基本案情、律师代理词和最高法院的判决主文部分公布出来,供大家参考。   案件的基本事实经过是:2003年5月,烟草公司与东城公司分别签订《土地转让开发协议书》和《补充协议》,约定烟草公司将10间房屋所有权和占地面积721.6?的土地使用权转让给东城公司开发。双方并约定房屋开发图纸、结构由烟草公司同意后施工,东城公司以烟草公司原房地产的占地面积1:1.3比例还房于烟草公司。2004年11月东城公司不仅未按合同约定还房,反而将上述房屋出售给东城公司的项目经理金良顺等8个自然人。故烟草公司向法院提起诉讼要求还房。   该案的争议焦点为:袁开国等八人向东城公司购买房屋的行为能否对抗烟草公司依据《土地转让开发协议书》的约定要求东城公司交付房屋的行为。   高通律师事务所在最高法院再审立案和提审开庭中代理意见的主要观点是:烟草公司依协议对诉争房屋具有特定物上的请求权,东城公司应当向烟草公司履行合同约定的还房义务。理由如下:   1、根据《土地转让开发协议书》和《补充协议》,烟草公司要求东城公司还房的权利具有物权性质,应当优先于袁开国等八人的权利受到保护。   2、既便在本案中烟草公司的权利性质被认定为债权,烟草公司履行义务完毕在先。同为债权,由于取得时间上有优先性,烟草公司而非涉案个人的权利应当得到法院保护。   3、金良顺等个人恶意串通侵占国有资产,不适用善意取得的规定。   4、商业性用房不适用一般消费者优先保护的规定。   5、对于提起再审申请的个人,可根据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定,请求东城公司承担违约和损失赔偿责任。   最高法院在再审判决中的主要观点:   1、确认拆迁补偿安置协议的优先权,依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定,如果拆迁人将拆迁补偿安置协议约定的补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人对该补偿安置房屋享有优先权;   2、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条的规定,意在保护自住商品房买受人的权利,而且该批复是专门针对工程价款优先受偿权的,不适用于本案;   3、涉案个人有权基于法律及相关司法解释的规定另行起诉地产开发公司,要求其返还购房款及利益、并赔偿损失。   第一部分 案情概述   一、基本事实经过   被再审申请人:湖北省烟草公司随州市公司(下称烟草公司)   被再审申请人:随州市东城城乡建设服务公司(下称东城公司)   再审申请人:袁开国等八位自然人(下称再审申请人)   2003年5月20日,烟草公司与东城公司签订《土地转让开发协议书》并于5月28日对此合同进行了公证。2003年5月29日双方签订《补充协议》,约定烟草公司将10间房屋所有权和占地面积721.6?的土地使用权转让给东城公司开发,并约定房屋开发图纸、结构由烟草公司同意后施工。东城公司以烟草公司原房地产的占地面积1:1.3比例还房于烟草公司。2004年11月东城公司不仅未按合同约定还房,反而将上述房屋出售给东城公司的项目经理等8个自然人。 故烟草公司向法院提起诉讼。   二、六年四级法院诉讼,三级法院都判决支持烟草公司的还房请求。 自2004年11月至今,本案经过初审、二审发回重审,上诉审、再审的情况。 (1)2004年11月9日 烟草公司向湖北省随州市曾都人民法院起诉,要求东城公司履行合同义务,还房于烟草公司,并提出诉讼保全。 2004年11月23日,曾都区法院以《2004》曾民初字第2808号民事裁定书对东城公司新建的交通大道楼房第一层和二楼4套房予以查封(至今未解封)。 2005年7月21日,曾都区法院以《2004》曾民初字第2808号民事判决书,判决东城公司将交通大道新建楼房第一层全部和第二层70?住房交于烟草公司。 (2)2005年12月26日,东城公司上诉,随州市中院以(2005)随民终字第204号裁定书认为原判程序违法,裁定撤销原判,由随州中院审理。 (3)2006年12月20日,随州市中院以(2006)随民初字第7号民事判决书,将袁开国等八名再审申请人追加为第三人,认为烟草公司与东城公司签订的协议及补充协议性质为土地使用权转让合同,东城公司违约将约定的房屋卖给第三人,应承担违约责任。第三人(再审申请人)与东城公司之间属另一民事法律关系,应另行主张权利。故判决东城公司依据协议约定向烟草公司交付房屋。 (4)2007年7月19日,因袁开国等八名再审申请人提出上诉,湖北省高院以(2007)鄂民一终字第63号民事裁定书认为(2006)随民初字第7号判决未查明袁开国等八人诉讼与本案诉争的法律关系,故裁定发回随州中院重审。 (5)2007年12月14日,随州市中院以(2007)随民初字第15号民事判决书,以东城公司违反诚实信用原则,将诉争之房另行出售给第三人,应向烟草公司承担违约责任。袁开国等八人对东城公司享有转移房屋所有权的请求权,但不能对抗烟草公司的在先权利。并判决东城公司依据协议约定向烟草公司交房,驳回袁开国等八人的诉讼请求。 (6)2008年10月18日,袁开国等八人上诉,湖北省高级法院(2008)鄂民一终字第88号民事判决书认为,烟草公司与东城公司之间的土地转让合作开发纠纷,袁开国等八人与东城公司之间是商品房买卖合同关系,两者虽然争议标的相同,但法律关系性质不同,不属于法律规定的可以合并审理的情形。湖北高院认为,东城公司应依据协议约定交付房屋,袁开国等八人的上诉请求无法律依据,不支持,维持原判。 (7)2008年9月15日,袁开国等八人,向最高人民法院提出申请再审。 2009年5月11日,最高法院(2008)民申字第977号民事裁定书认为符合再审立案条件,裁定由最高法院提审,并终止原判决的执行。 第二部分 律师代理词   尊敬的审判长、审判员:   北京市高通律师事务所受湖北省烟草公司随州市公司(以下简称烟草公司)的委托并指派本律师担任其与再审申请人袁开国等8人土地转让合同纠纷一案的再审案件代理人,参加本案诉讼活动。   开庭前,我听取了委托人的陈述,查阅了本案案卷材料,进行了必要的调查。通过法庭调查的事实,发表如下代理意见:   鉴于该土地转让合同纠纷案先后经过湖北省基层法院、市中级法院、省高级法院三个审级的审判,对该案的事实认定已经很清楚。本代理人认为,根据本案的事实和法律规定,随州市东城城乡建设服务公司应当向烟草公司履行合同约定的还房义务。理由如下:   一、根据《土地转让开发协议书》、《补充协议》,烟草公司对东城公司的权利具有物权性质,应当优先于袁开国等八人的权利受到保护。   2003年5月20日烟草公司与随州市东城城乡建设服务公司(以下简称东城公司)签订《土地转让开发协议书》(以下简称协议),并于5月28日对此合同进行了公证。2003年5月29日签订了《补充协议》。协议及补充协议是双方真实意思表示,不违反法律法规的禁止性规定,应为有效合同。东城公司应按照协议的约定时间履行还房的义务和办理房产过户登记手续。该协议和补充协议不是单纯的以土地转让来买房的合同:   1、协议和补充协议是烟草公司按照湖北省随州市政府的对交通大道改造要求而与东城公司签订的,作为国有企业的烟草公司考虑的不是简单的以原有地和库房购买几套商品房,而是以此次道路改造的机会改善企业经营条件。协议约定的是由东城公司返还给烟草公司底商房。底商房面积不够的才用上面的商品房补足(见协议第4条)。因此,烟草公司与东城公司之间的协议不是购买商品房的合同。   2、协议不是以土地使用权转让换取商品房的合同。协议约定“甲方原土地位于交通大道东侧、火车站北边,现有房屋及土地10间,(10间房屋所有权及土地占用面积721.6平方米)转让给乙方开发;乙方按占地面积还房”。从协议的内容看,不单纯是土地使用权转让合同,还包括了烟草公司的10间房屋的产权。东城公司在原地再建的房屋按建筑面积实行1:1.3比例还房于烟草公司。协议约定的很明确,是“还房”而不是买房。   3、协议中约定的还于烟草公司的房屋其图纸、结构等是由烟草公司同意决定后施工的(见协议第5条)。一说明该房屋是营业性用房,二是说明该房屋是作为以烟草公司的不动产的特定物,而不是一般的商品房。   综上,我们认为,协议和补充协议是合作开发性质的合同, 烟草公司在与东城公司合作开发的土地上以原有房产并通过合作开发的形式以原房地产换取新建房屋,烟草公司对新建房屋享有的是具有物权性质的特定物的返还请求权,并非一般意义上的债权请求权。而再审申请人对该房屋只是一般债权。现该房屋产权仍在东城公司名下,东城公司理应还房于烟草公司。   二、既便在本案中烟草公司的权利性质被认定为债权,烟草公司履行义务完毕在先。同为债权,由于取得时间上有优先性,烟草公司的权利应当得到法院保护。   根据原城市房地产管理法第60条的规定,房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政论更换或者更改土地使用权证书。本案的事实是:   1、再审申请人对该涉案的房屋尚未办理产权过户变更登记,没有取得该房屋的所有权证书,更没有土地使用权证书。即使再审申请人办理了“备案登记”也是在烟草公司提起诉讼后匆忙补办的,该备案登记不具有物权效力。我们认为,省高院判决认定“再审申请人袁开国等八人于2004年11月18日的房屋买卖合同登记备案的行为系行政管理范畴,并不产生登记请求权的物权效力,不能对抗烟草公司先取得的合同权利。”是正确的。   本案诉争的房屋所有权仍在东城公司名下,再审申请人没有取得该房屋的产权。再审申请人虽然目前占有该房(并未实际入住,只是进行出租行为),根据我国的法律,房地产产权的转让必须依法经登记所有权才转移,占有只是该房的风险转移。因此,再审申请人与东城公司只是依商品房买卖合同具有债权债务关系。再审申请人如果有损失,也应由东城公司承担责任。   2、从合同履行看,烟草公司已于2003年8月将土地及房产按协议办理了过户手续,履行完了合同约定的义务。根据一审、二审查明的事实,再审申请人并未按照买卖合同约定履行完毕支付房款的义务。2004年下半年,该房主体结构完工封顶,烟草公司自同年8月开始,多次要求东城公司履约。2004年10月20日,烟草公司书面催告东城公司按协议履行交付义务,东城公司却以虚假的事由进行欺骗,2004年10月21日东城公司在回复烟草公司的函件中称“至今房屋未售” (见证据 “随州市东城城乡建设服务公司对湖北省烟草公司随州市公司(火车站北)土地的相关请示” )而从东城公司自已提供的商品房买卖合同看,其已于2004年9月16日、20日相继将诉争房卖予再审申请人。烟草公司一直不间断地主张自己对该房的产权。   虽然 协议与商品房买卖合同是两个不同性质的合同,但从合同的订立的时间和履行的情况看,烟草公司也早于再审申请人,因此其对新建房屋的取得也应当优先于再审申请人。   三、金良顺等恶意串通侵占国有资产,不适用善意取得的规定。   再审申请人金良顺系东城公司项目经理,在协议作公证时,其受东城公司委托,作为代理人参加公证(见公证书)。在明知协议约定应将诉争房屋还于烟草公司的情况下,却与东城公司密谋将诉争房屋的部份买下。金良顺是本案再审申请人之一。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条的规定,其与东城公司签订的商品房买卖合同应属无效。根据东城公司的恶意违约行为及与金良顺的串通买卖房屋的行为,我们完全有理由认为,东城公司和其他7个再审申请人签订的商品房买卖合同也有串通欺诈之嫌。即7个再审申请人对他们所买房屋知道或者应当知道这些房屋应当还给烟草公司的,因此不属于善意的行为。   从2004年10月21日东城公司在回复烟草公司的函件看,( 见证据 “随州市东城城乡建设服务公司对湖北省烟草公司随州市公司(火车站北)土地的相关请示” ),东城公司称“至今房屋未售”说明其提供与再审申请人所签订的所谓商品房买卖合同是虚假的,故7个再审申请人与东城公司签订的商品房买卖合同应属无效。   从开庭再审申请人出示的商品房买卖合同的原件与卷宗的复印件核对一致,上面记载了八位购房者的姓名。我们认为,八名再审申请人自本案初审至今该再审申请人从未出现过,到现在为止,我方获取的再审申请书上有这八位再审申请人的签字并捺有指纹说明是真实的。但我们发现,该等签字的笔迹完全不相符,更印证了此商品房买卖合同是东城公司伪造的,是与再审申请人恶意串通的,其行为应受到法律的惩罚,东城公司与再审申请人所签的商品房买卖合同应为无效。   四、商业性用房不适用一般消费者优先保护的规定。   根据协议约定,本案诉争房屋为门面房即商业用房,非再审申请人的生活用房,不应当适用法律对一般商品房购买人的特别保护规定。   烟草公司依协议对诉争房屋具有特定物上的请求权。我们认为,原审三级法院认定事实清楚,适用法律正确,应当驳回再审申请人的再审申请。东城公司应执行原判决的给付义务,将其新建位于随州市交通大道东侧、火车站北边的楼房第一层(全部)和第二层房屋面积70平方米按协议书约定的要求交付烟草公司,以保护被申请人的合法利益。   综上所述:依照协议,诉争的房屋应归属于烟草公司的国有资产,支持再审申请人的主张将造成国有资产流失的严重后果。从本案事实非常明显看出,东城公司侵占国有资产蓄谋已久,订立虚假合同并与其公司的项目经理恶意串通,侵占国有财产。我们认为如果支持再审申请人的主张,等于赋予开发商为了谋取不当利益而任意悔约的特权。不仅有违公平原则,危害社会正常的交易秩序,更为损害国有资产大开了方便之门,而得利的是却是不法商人。   根据本案的事实和法律规定,随州市东城城乡建设服务公司应当向烟草公司履行合同约定的还房义务。对于再审申请人的个人,如果有损失,应由东城公司承担责任。他们并可根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定,请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。   代理人:高通律师事务所   2009年9月22日 第三部分 最高法院判决主文(节选)   以下为最高法院再审判决主文部分的节选,我们高通律师所律师的代理意见中的许多观点得到了认同和采纳。    “湖北省高级人民法院认定事实正确,本院再审予以确认。   本院再审认为,本案再审争议焦点主要是:袁开国等八人向东城建设公司购买房屋的行为是否对抗随州烟草公司依据《土地转让开发协议书》的约定要求东城建设公司交付房屋的行为。   本院认为,袁开国等八人向东城建设公司购买房屋的行为不能对抗随州烟草公司依据《土地转让开发协议书》的约定要求东城建设公司交付房屋的行为。随州市交通大道东侧、火车站北边商品房第一门面房及二楼70?的房屋的所有人为随州烟草公司。理由如下:   (一)关于《土地转让开发协议书》的性质   本院认为,随州烟草公司与东城建设公司签订的《土地转让开发协议书》及《补充协议》,属合作开发房地产合同,具有按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议的性质。   合作开发房地产合同,是指两方或两方以上当事人约定,由乙方提供土地,另一方提供资金、技术劳务等,共同开发土地、建筑房屋,并在项目开发完成后按约定比例分享利益的协议。本案中,双方当事人约定,随州烟草公司提供土地,东城建设公司提供资金、技术劳务等,共同进行房地产开发,并约定房屋建成后,按约定比例分享利益,即底层门面房及二层70?的建筑归随州烟草公司所有,其余部分归东城建设公司所有。明显具有合作开发房地产合同的特征。当然,根据最高人民法院《关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题的解答》第18条的规定,享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房,签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式。本案中,随州烟草公司与东城建设公司签订的合作开发房地产合同,也可以认定为土地使用权有偿转让的特殊形式。但为了与一般的土地使用权转让合同区分,本案仍以定性为合作开发房地产合同纠纷为宜。   《城市房屋拆迁管理条例》第23条规定,拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。产权调换是指拆迁人用自己建造的或者购买的产权房屋与被拆房屋调换产权,并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。拆迁人以易地或原地再建的房屋与被拆迁房屋进行产权交换,被拆迁人丧失了被拆迁房屋的所有权,但调换之后拥有调换房屋的所有权。具体到本案,随州市成立交通大道指挥部对交通大道进行包装改造,随州烟草公司有临交通大道的10间房屋,也在包装改造的范围。根据随州市政府的市政规划要求,该10间房屋必须进行改造。也就是说,该10间房屋的改造具有一定的强制性。这也使得本案有了拆迁安置补偿的特点。也正是基于此前提,随州烟草公司才通过签订《土地转让开发协议书》将其拥有产权的10间房屋及占土地交给东城建设公司开发。同时约定,东城建设公司以还房方式补偿随州烟草公司土地转让费,按占地面积还房,比例为1:1.3,显然,该协议具有房屋产权调换的性质。从《土地转让开发协议书》第五条及第六条的约定可知,本案中诉争房屋是按照随州烟草公司的具体要求建造的,且2003年5月29日,随州烟草公司工作人员王际重与东城建设公司副总经理蔡果签订《补充协议》,约定东城建设公司归还所有底层门面房及二层归还70?的建筑。可见,双方当事人对诉争房屋进行了特别明确的约定,使其成为特定物,从而使该《土地转让开发协议书》具有了拆迁补偿安置协议的性质。   (二)随州烟草公司有权优先取得本案诉争房屋的法律依据   最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条对拆迁补偿安置协议的优先权作了明确规定:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的应予支持。”本案中,《土地转让开发协议书》及《补充协议》明确约定东城建设公司将建成后原占地面积上的房屋及二层70?的建筑交还给随州烟草公司,即明确了房屋的位置;《土地转让开发协议书》及《补充协议》对底层门面房的建筑结构进行了具体约定,并约定底层为门面房,二层70?建筑为住宅,显然房屋用途已经被特定化。因此根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条,当类似拆迁人地位的东城建筑公司违约将补偿安置房屋另行出卖给八位第三人时,具有类似被拆迁人地位的随州烟草公司应当优先取得诉争房屋。   (三)袁开国等八人可以另行起诉东城建设公司以维护其权利   本案中,袁开国等八人中除金良顺外均购买的是商业用房,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条的规定,意在保护自住商品房买受人的权利,而且该批复是专门针对工程价款优先受偿权的,不适用于本案。虽然金良顺购买的是二层70?住宅,不属于商业用房,但其本人就是东城建设公司的经理,直接参与了和随州烟草公司的缔结过程,其购房行为具有明显恶意,不能对抗随州烟草公司的优先权。   本案中,东城建设公司恶意违约,将本应交还随州烟草公司的房屋出卖给袁开国等八人,才导致此诉讼发生。袁开国等八人有权基于法律及相关司法解释的规定另行起诉东城建设公司,要求其返还购房款及利益、并赔偿损失。   综上,袁开国等八人所主张的再审理由不成立,应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:   维持湖北省高级人民法院(2008)鄂民一终字第88号民事判决。   本判决为终审判决。 审 判 长: 韩 玫 审 判 员: 冯小光 代理审判员: 贾劲松 中华人民共和国最高人民法院 2009年11月30日
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